Rozvoj pro rozvoj

ČÁST I

Mechanismy selhání českých měst

[TABLE]

Jednou z nejsilnějších iluzí komunální politiky je přesvědčení, že každá nová výstavba je rozvoj. Nové byty, nové parcely, nové domy a nové investice se snadno prezentují jako důkaz vitality města. V politické řeči zní růst téměř vždy pozitivně: město se rozvíjí, přibývají obyvatelé, investoři mají zájem, území nestagnuje.

Urbánní ekonomie však rozlišuje mezi růstem a rozvojem. Růst znamená, že se něco zvětšilo. Rozvoj znamená, že se zlepšila schopnost systému fungovat. Město může růst a současně slábnout. Může přidávat byty a současně ztrácet centrum. Může povolovat nové lokality a současně zvyšovat dojížďku. Může přijímat investice a současně vytvářet budoucí provozní deficit.

5.1 Počet bytů není dostatečný ukazatel

Počet nových bytů je důležité číslo, ale samo o sobě nic neříká o kvalitě rozvoje. Rozhodující je typ bydlení, poloha, vazba na služby, dostupnost škol, napojení na veřejnou dopravu, vztah k pracovnímu trhu a dopad na rozpočet města. Sto bytů v centru nebo v dobré pěší dostupnosti může město posílit. Sto bytů na okraji bez služeb může zvýšit náklady a každodenní mobilitu.

Proto musí každé město přejít od otázky „kolik bytů vznikne“ k otázce „jaký městský systém tím vznikne“. Nová lokalita není jen soubor domů. Je to budoucí soubor denních cest, nároků na školu, školku, parkování, údržbu, veřejný prostor, svoz, bezpečnost, dopravní kapacitu a sociální vazby.

5.2 Rozvoj bez služeb je výroba dojížďky

Bydlení bez služeb není plnohodnotné město. Je to rezidenční kapacita závislá na okolí. Pokud obyvatelé nové lokality nemají v přijatelném čase dostupné školky, školy, potraviny, lékaře, zastávku, veřejný prostor a část pracovních nebo volnočasových cílů, budou tyto potřeby saturovat jinde. Rozvoj se pak neprojeví jako posílení lokální ekonomiky, ale jako růst dopravní zátěže a časových nákladů.

Česká města často podceňují právě tuto vazbu. Vidí stavební objem, ale nevidí denní režim domácností. Vidí nové parcely, ale nevidí cestovní řetězce. Vidí investici, ale nevidí opakovanou mobilitu. Výsledkem je území, které se tváří jako rozvoj, ale jeho každodenní logika funguje jako export života mimo lokalitu.

5.3 Soukromá investice není automaticky veřejný přínos

Developer může do území přinést velký soukromý kapitál. To je významné. Samo o sobě to však neznamená, že vzniká odpovídající veřejný přínos. Veřejný přínos vzniká tehdy, když projekt zlepší dostupnost, doplní potřebnou vybavenost, vytvoří kvalitní veřejný prostor, posílí lokální centrum, přinese přiměřenou participaci na infrastruktuře a nezvýší budoucí provozní náklady města nad únosnou mez.

Město proto nemá být proti developmentu. Má být proti nevyhodnocenému developmentu. Dobře nastavená spolupráce mezi městem a investorem může zvýšit hodnotu projektu i hodnotu města. Špatně nastavená spolupráce vytváří privatizaci výnosů a socializaci nákladů.

[TABLE]

5.4 Rozvoj musí mít pořadí

Jednou z největších slabin měst je absence pořadí. Zastavitelné plochy jsou v plánu, ale město často neříká, které mají být aktivovány první, za jakých podmínek, s jakou infrastrukturou a s jakým veřejným přínosem. Výsledkem je reaktivní plánování: kdo přijde první, ten určuje tempo a podobu rozvoje.

Skutečně řízené město musí pracovat s portfoliem lokalit. Musí vědět, které vnitřní rezervy jsou nejvýhodnější, které brownfieldy mají nejvyšší strategický význam, které okrajové plochy jsou provozně rizikové a které záměry je nutné podmínit etapizací, službami nebo investicí do veřejné infrastruktury. Rozvoj bez pořadí není strategie. Je to sled jednotlivých případů.

[TABLE]